<공모주> 신한서부티엔디리츠 - 청약 분석

 신한서부티엔디리츠(유가) 

 

청약일 11.24~26

 

환불일 11.30 (D+4)

 

상장일 12.10

 

희망 공모가 5000~5000

 

확정 공모가 5000원

 

기관경쟁률 564.84:1

 

의무보유확약 15.29%

 

배정방식 비례 100%

 

주관사 청약한도 중복 청약 불가

 

한국투자증권 650,000주(50%) / 1,300,000주(100%) / 2,600,000주(200%) / 3,900,000주(300%)

 

신한금융투자 650,000주(100%) / 1,300,000주(200%) / 1,950,000주(300%)

 

하나금융투자 1,000,000주(100%) / 2,000,000주(200%)

 

 

 

 

1. 공모 개요

일반공모 26,977,842주 * 5000원 = 약 1349억원 공모합니다.

 

유가증권 = 코스피 상장입니다.

 

배당기산일은 매년 7월 1일, 1월 1일.

 

 

 

기관투자자 70.35%, 일반청약자 29.65% 배정됩니다.

 

 

 

주관사별 일반청약자의 배정은 한국 50% > 신한 25% = 하나 25% 

 

 

 

일반청약자는 100% 비례방식으로 배정됩니다.

 

 

 

2. 사업 구조

당사는 인천스퀘어원 자산에 대하여 ㈜서부티엔디를 계약상대방으로 2020년 06월 16일자로 최초 현물출자계약 및 부동산매매계약을 체결하였고, 2020년 11월 05일자로 변경 현물출자계약 및 변경 부동산매매계약을 체결하였으며 2020년 11월 17일 서울중앙지방법원의 인가를 득하여 2020년 11월 취득 절차를 완료하였으며, 

 

그랜드머큐어에 대하여는 2021년 10월 21일자로 당사의 100% 자회사인 ㈜서부티엔디제1호위탁관리부동산투자회사(이하 "자리츠")를 매수인으로, ㈜서부티엔디를 매도인으로 하는 부동산매매계약이 체결되었습니다. 

 

 

3. 투자 대상

당사의 투자대상 부동산은 인천광역시 연수구에 위치한 복합쇼핑몰(상업시설) 스퀘어원(이하 "인천스퀘어원") 및 서울특별시 용산구에 위치한 서울드래곤시티(이하 "SDC")내의 하이엔드(high-end)급 레지던스 호텔인 그랜드머큐어(이하 "그랜드머큐어")입니다. 

 

 

인천스퀘어원에 대한 대한감정평가법인의 감정평가 기준시점은 2020년 05월 말, 제일감정평가법인 및 동인감정평가법인의 감정평가 기준시점은 2020년 03월 말입니다.

 

 

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그럼 투자대상을 자세히 살펴보겠습니다.

 

1) 인천스퀘어원 쇼핑센터

인천광역시 연수구 동춘동에 위치한 대지면적 14,534평, 연면적 51,145평 / 지하 3층 ~ 지상 5층 규모의 쇼핑센터입니다.

 

 

스퀘어원은 연면적 51,145평(전용 21,986평, 전용률 43%) 규모의 대형 쇼핑몰입니다. 

 

지하 1층 전체는 홈플러스 및 관리시설로 구성되어 있으며, 지상 쇼핑몰은 Fashion, Life Style(잡화/Kids), CGV/영풍문고, F&B 등으로 구성되어 있습니다.

 

 

 

스퀘어원이 속한 인천광역시 연수구는 34만명의 인구 및 12.4만 세대가 거주하는 주요 수도권 지역입니다. 

 

공항(인천, 김포), 항만(북항, 남항, 신항, 여객터미널), 산업단지(남동국가산단, 송도국제업무지구) 등이 가까워 유동인구 및 배후수요가 풍부하고 인천지하철 1호선 동춘역과 접해 있으며 제2경인고속도로 등 광역교통여건도 우수합니다.

 

 

 

상기와 같이 인천 스퀘어원 쇼핑몰은 책임임차인인 ㈜서부티엔디가 다수의 전차인에게 쇼핑몰 공간을 전대하는 방식으로 운영되며, 현금흐름은 실제 Tenant(전차인)→서부티엔디(전대인&임차인)→당사(임대인)의 구조입니다.

 

 

 

임대차ㆍ전대차 계약현황을 살펴보겠습니다.

인천스퀘어원 자산을 당사에 매각한 매도인이자 부동산 매매 이후 책임임차인인 ㈜서부티엔디는 1979년 화물운수와 터미널 사업을 목적으로 설립된 총자산 1.7조원 규모의 코스닥 상장기업입니다.

 

인천스퀘어원 임대료 비중 약 72%를 차지합니다.

 

 

 

스퀘어원 지하1층(B101호, B202호)에 대해서는 매도인(서부티엔디)과 홈플러스(주)와 체결되어 있던 기존 임대차계약을 당사가 승계합니다.

 

인천스퀘어원 임대료 비중 약 28%를 차지합니다.

 

 

 

2) 서울드래곤시티 內 그랜드머큐어

서울특별시 용산구에 위치한 연면적 56,108평 규모의 드래곤시티.

그중 연면적 13,726평의 그랜드 머큐어 앰배서더가 매매목적물입니다.

 

 

 

그랜드머큐어 레지던스 호텔은 SDC(서울드래곤시티)내 4개 호텔 브랜드 중 하나이며, 

 

그 소재지인 서울시 용산구는 국내 3대 업무권역인 CBD, YBD, GBD에 각각 근접하고 서울시의 중심부에 위치하고 있습니다. 

 

용산역과 직접 연결되어 매우 편리한 공공교통 접근성을 보유하고 있으며, 인근 신용산역(4호선), 효창공원역(공항철도/6호선) 등을 통해 서울시 주요 거점으로 편리한 접근이 가능합니다. 

 

1) 용산철도정비창과 한강대로 인근에 조성되고 있는 용산 업무권역의 직접적인 수혜지역이며, 

2) 인근의 용산(동부/서부이촌동), 효창, 마포, 공덕, 남영 등 배후 주거지역, 

3) 용산 현대아이파크몰, 신라면세점 등 리테일 시설을 이용할 수 있는 입지현황을 가지고 있습니다. 

 

모든 호텔 객실에서 City View(효창공원, 남산타워 방향) 또는 한강 View가 가능합니다.

 

 

 

그랜드머큐어 레지던스 호텔이 입점하여 영업 중인 용산 서울드래곤시티는 연면적 56,108평(전용 27,133평, 전용률 48%) 규모의 국내 최초 대형 호텔플렉스(hotelplex) 자산입니다. 

 

용산 서울드래곤시티는 총 3개동(A, B, C)으로 구성되어 있으며, A동(24%)는 Grand Mercure(레지던스) 및 기타시설, B동(36%)은 IBIS Styles(4성급) 호텔, SKY Kingdom(엔터테인먼트) 및 기타시설(컨벤션 등), C동(40%)은 Novotel 스위트/Novotel 엠배서더(5성급) 및 기타시설로 구성되어 있습니다.

 

 

 

금번 공모를 통해 조달한 자금으로 자리츠(㈜신한서부티엔디제1호위탁관리부동산투자회사) 보통주를 취득하는 방식의 출자를 집행하고, 자리츠는 해당 출자금과 자체 차입금 재원을 사용하여 서울드래곤시티 전체 연면적 56,108평 중 A동(연면적 13,726평, 24.5%)을 매입하고자 합니다. 

 

A동은 독립적인 운영이 가능한 1) 그랜드머큐어 레지던스 호텔 객실(202실), 2) 그랜드머큐어 레지던스 호텔 프론트 및 로비, 3) 부대시설(Wellness 센터, 레스토랑, 직원공간/휴게실 등)로 구성되어 있습니다.

 

 

 

그랜드머큐어 호텔의 임대료는 매출 연동 방식으로 지급하나, 최저 보장 임대료(월 약 8.1억원) 조건이 존재합니다.

 

 

 

㈜서부티엔디 관광호텔업 부문 실적 추이입니다.

 

㈜서부티엔디의 관광호텔업 사업은 자리츠가 보유할 예정인 그랜드머큐어를 포함한 용산 서울드래곤시티 운영 사업에 해당합니다. 

 

따라서 상기 실적은 자리츠가 보유하는 그랜드머큐어의 운영실적을 별도로 표시하지는 않습니다.

 

 

 

4. 예상 수익 및 배당수익률

2025년 말까지의 추정 손익입니다.

 

 

2025년 말까지의 예상 배당률입니다.

 

5% 후반 ~ 6% 초반대의 배당률로 추정됩니다.

 

 

 

5. 수요예측 결과

수요예측 경쟁률 564.84:1

 

 

 

대부분 5000원 제시하였고,

5000원 초과 ~ 가격 미제시 비율 5.69%.

 

 

 

의무보유확약 15.29% 있습니다.

 

 

 

 

투자설명서를 보시려면 다트에서 '신한서부티엔디위탁관리부동산투자회사'로 검색해야 나옵니다.

 

미래에셋글로벌리츠가 11월 24일 청약 마감하고, 24일부터 신한서부티엔디리츠가 연달아 청약하네요.

 

중요 차이점은 미래는 환불일 +2일, 균등 50% + 비례 50% 배정.

 

신한은 환불일 +4일, 비례 100% 배정된다는 점!

 

중복청약은 모두 금지되었으니, 주관사 중 한 곳에서만 청약하셔야 합니다.

 

 

개인적으로 둘 중에는 미래에셋글로벌리츠가 더 좋아 보입니다.

 

물류센터 리츠가 더 인기 있기도 하고, 예상 배당수익률도 미래가 더 안정적으로 보이구요.

 

기관투자자 수요예측 결과도 미래 쪽으로 더 쏠렸네요.

 

 

미래에셋글로벌리츠 분석글에서도 언급했듯이, 최근 상장 리츠 배당수익률은 대부분 5% 후반대로 거래되고 있습니다.

 

신한서부티엔디리츠도 그 정도 배당률로 맞춰진다면, 약간의 상승 여지는 있습니다만,

환불일이 +4일이라, 경쟁률에 따라 이자비용 내고 나면 별 실익 없을 것 같기도 하네요.

 

미래에셋글로벌리츠가 상장일 좋은 결과를 내준다면, 요것도 따라서 흥행할 수도 있겠지만, 

바로 직전 상장한 리츠인 NH올원리츠 흐름을 보면 그럴 확률이 높아 보이진 않습니다^^;;;

 

저는 경쟁률 지켜보고, 낮으면 일부 청약하고, 높으면 패스할까 싶습니다.

 

좋은 결과 있길 바랍니다.