<공모주> 미래에셋글로벌리츠 - 청약 분석

 미래에셋글로벌리츠(유가) 

 

청약일 11.22~24

 

환불일 11.26 (D+2)

 

상장일 12.3

 

희망 공모가 5000~5000

 

확정 공모가 5000원

 

기관경쟁률 1019.58:1

 

의무보유확약 17.34%

 

배정방식 균등 50% + 비례 50%

 

주관사 청약한도 중복 청약 불가

 

미래에셋증권 1,050,000주(100%) / 2,100,000주(200%)

 

KB증권 700,000주(100%) / 1,050,000주(150%) / 1,400,000주(200%) / 1,750,000주(250%) / 2,100,000주(300%)

 

NH투자증권 72,000주(100%) / 108,000주(150%) / 144,000주(200%) / 180,000주(250%)

 

 

 

 

1. 공모 개요

일반공모 1502만주 * 5000원 = 751억원 공모합니다.

 

유가증권 = 코스피 상장입니다.

 

배당기산일은 매년 3월말, 9월말.

 

 

 

기관투자자 60%, 일반청약자 40% 배정됩니다.

 

 

 

주관사별 일반청약자 배정 주식수는

미래에셋증권 35% = KB증권 35% > NH투자증권 30%

 

 

 

일반청약자의 배정은 균등방식 50%, 비례방식 50% 배정됩니다.

 

 

 

2. 사업 구조

당사는 1차 유상증자(납입일: 2021년 10월 8일)를 통해 모집한 사모자금 약 702억원 및 중순위대출 차입금 약 520억을 재원으로 자리츠 지분증권 100%를 취득하였으며, 자리츠는 해당 금원으로 미국 플로리다주 Tampa 소재 FedEx 물류시설, 미국 텍사스주 Houston 소재 Amazon 물류시설을 보유하고 있는 현지 SPC의 지분증권 100%를 취득하였습니다. 

 

당사는 금번 공모 청약을 통해 약 751억원을 모집하여 미국 인디애나주 Indianapolis(인디애나폴리스) 소재 FedEx 물류시설에 투자한 미래에셋맵스미국17-1호의 수익증권 48.61% 지분을 취득하고, 중순위대출 차입금 약 520억원을 상환할 예정입니다.

 

즉, 미래에셋글로벌리츠는 글로벌리츠1호(Tampa 소재 FedEx 물류시설, Houston 소재 Amazon 물류시설), 미래에셋맵스미국17-1호(인디애나폴리스 소재 FedEx 물류시설)에 투자한다는 뜻입니다.

 

 

 

3. 투자 대상

미래에셋글로벌리츠의 투자대상은 Tampa 소재 FedEx 물류시설, Houston 소재 Amazon 물류시설, 인디애나폴리스 소재 FedEx 물류시설.

 

 

 

그럼 투자대상을 자세히 살펴보겠습니다.

1) FedEx Indianapolis

미국 인디애나주 Indianapolis(인디애나폴리스)에 위치한 토지면적 557,616㎡, 연면적 88,801㎡ 규모의 FedEx 물류시설입니다.

 

 

 

2021년 4월 23일 감정평가액 $195.0M

 

 

 

미국 인디애나주(州) 그린우드에 위치하며, 인디애나주 주도(州都)인 인디애나폴리스 도심으로부터 약 20분(차량이동 기준) 거리에 위치해 있습니다. 인디애나폴리스는 I-65, I-465, I-70 등 미국 내 가장 많은 Interstate 고속도로가 통과하는 미국 내 육로 운송 핵심지입니다.

 

본건 자산은 미국 내 육로 핵심지로서, 24시간 내 미국인구 약 60%에 서비스가 가능한 물류 요충지입니다.  

 

 

 

FedEx Indianapolis는 글로벌 유통물류회사 FedEx Corporation의 육상배송전문 사업부문인 신용도가 높은 FedEx Ground Package System Inc.과 전체 면적에 대해 15년 장기 책임임대차계약(임대만기 2036년)이 체결되어 있어 부동산을 보유하는 동안 공실위험을 최소화하였습니다.

 

 

 

 

2) FedEx Tampa

미국 플로리다 주 세인트피터즈버그 도시의 북부지역인 Gateway Business District에 위치한

토지면적 254,668㎡, 연면적 22,017㎡ 규모의 FedEx 물류시설입니다.

 

 

 

2021년 4월 15일 감정평가액 $95.5M

 

 

 

미국 플로리다 주 세인트피터즈버그 도시의 북부지역인 Gateway Business District에 위치하며, 세인트피터즈버그 도심부까지는 I-275를 통해 약 11분 내 (약 13km), Clearwater 도심부까지 US-19를 통해 약 25분 내 (약25km) 그리고 세인트피트 국제공항(St.Pete Clearwater Int’l Airport) 까지는 약 6분 내 (약 6km) 접근이 가능하는 등 배후 소비지를 25분 이내 도달할 수 있어 Last-mile 물류로써 우수한 입지 여건을 보유하고 있습니다.

 

아울러, 플로리다 주 종단 고속도로 I-75로 연결되는 I-275, 횡단 국도 US-92 및 상단 펜실베니아 주까지 연결되는 US-19와 접하고 있어 미국 동남부 권역에서의 접근성 또한 매우 우수합니다.

 

 

 

FedEx Tampa는 FedEx Indianapolis와 동일한 임차인인 FedEx Ground Package System Inc.과 전체 면적에 대해 15년 장기 책임임대차계약(임대만기 2032년)이 체결되어 있어 부동산을 보유하는 동안 공실위험을 최소화하였습니다.

 

 

3) Amazon Houston

미국 텍사스 주 휴스턴에 위치한 토지면적 278,704㎡, 연면적 79,587㎡ 규모의 Amazon 물류시설입니다.

 

 

 

2021년 5월 18일 기준 감정평가액 $139.4M

 

 

 

본건 자산은 텍사스 주 내륙(댈러스 시 방향)으로 연결되는 I-45 고속도로와 바로 인접하며, 미국 중부와 북부를 횡단하는 I-69와도 근접하여 접근성이 매우 우수합니다.

본건 자산으로부터 휴스턴 시내 중심부까지는 약 25km (차량소요시간: 20분), 휴스턴 국제공항까지는 약 15km (차량소요시간: 15분) 거리에 있어 물류거점으로 우수한 입지로 판단됩니다.

 

 

 

AMZ Houston은 신용도 높은 글로벌 전자상거래업체인 Amazon.com Services LLC(임대보증인 Amazon.com, Inc.)과 전체 면적에 대해 15년 장기 책임임대차계약(임대만기 2032년)이 체결되어 있어 부동산을 보유하는 동안 공실위험을 최소화하였습니다.

 

Amazon이 직접 관여하여 개발한 Built-to-Suit 자산이며, 준공 후 대규모 자체 Capex를 투입하여 Robotics 등 자동화 설비, 메자닌 층 등 설치하였으며 시장 대비 낮은 임대료, 임대인에 유리한 임대차 구조(퇴거시 복구 비용 100% 임차인 부담) 등 고려 시 공실 리스크는 투자기간 동안 매우 낮은 것으로 사료되며, 연장 가능성도 매우 높을 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

4. 예상 수익 및 배당수익률

2024년까지의 추정 손익입니다.

 

 

 

2027년까지의 예상 배당률입니다.

 

제 1기의 회계기간은 21/5/21 ~ 22/3/31인데, 위의 표에 21/3/31은 오타로 보입니다.

 

1기의 배당은 11월 말 ~3월 말까지 약 4개월분의 연환산 수익률인데, 연 2.54%로 많이 낮은 편이네요.

 

2기에 5.86%, 3기(22/10/1)부터는 6% 이상의 배당수익률이 예상됩니다.

 

 

 

위의 배당수익률은 환헤지 이전 예상 수익률입니다.

 

미래에셋글로벌리츠의 투자대상은 모두 미국에 위치한 부동산임에 따라, 투자 대상국 통화와 관련한 환위험에 노출됩니다.

 

환율변동 위험 축소를 위해 해당 국가의 통화(최초 투자자산의 경우 USD)와 한국 원화(KRW) 사이의 환헤지를 실행할 계획입니다.

 

환헤지는 투자원금 50-80% 및 투자기간 동안 예상되는 기간별 배당금 총액의 50%-80%를 대상으로 실행하는 것을 목표로 합니다.

 

 

 

5. 수요예측 결과

수요예측 경쟁률 1019.58:1

 

 

 

대부분 5000원 제시하였고,  5000원 초과 ~ 가격미제시 비율은 2.59%

 

 

 

의무보유확약 17.34% 있습니다.

 

 

 

 

 

투자설명서를 보시려면 다트에서 '미래에셋글로벌위탁관리부동산투자회사'로 검색해야 나옵니다.

 

최근에 상장한 NH올원리츠가 현재 5360원에 거래되고 있네요.

 

5000원 기준 예상배당율 6% 초반이었고, 현재가 기준 5.6%정도 됩니다.

 

NH올원리츠 뿐만 아니라, 대부분의 리츠 배당율이 현재 5%대에서 가격을 형성하고 있습니다.

 

 

그런데 미래에셋글로벌리츠처럼 물류센터를 기초자산으로 하는 ESR켄달스퀘어리츠는 현재 6550원으로, 배당률 4% 초반입니다.

 

미래에셋글로벌리츠의 예상배당률만 보면, NH올원리츠와 비슷하게 5000원 초중반대로 예상되지만,

 

같은 물류센터 기초자산인 ESR켄달스퀘어리츠처럼 배당률 4%대까지 올라간다면, 6000원 후반대까지도 갈 수 있겠네요.

 

 

기관투자자 수요예측 경쟁률은 리츠로서는 역대급으로 높은 편이구요.

 

중복청약이 되지 않으므로, 주관사 세 곳 중 경쟁률 더 낮은 곳으로 청약하시면 됩니다.

 

균등배정 50% 되는 점도 유의하시고,

 

대신밸런스스팩11호와 청약일정이 겹치므로, 둘 중 선택하거나 배분하여 청약해야 합니다.

 

 

저는 일단 현금으로는 청약할 생각이고, 경쟁률을 지켜보고 대출 여부 결정할 생각입니다.

 

스팩, 리츠는 상장일 급등하는 경우가 크게 많지 않습니다.

 

상장일 급등해서 매도하면 땡큐~

아니면 계속 보유하면서 배당받을 생각으로 청약합니다.

 

좋은 결과 있길 바랍니다.