<공모주> 미래에셋맵스리츠1호- 청약 분석

 미래에셋맵스리츠1호 

청약일 7.13~15

환불일 7.17 (D+2)

상장일 

확정 공모가 5000원

기관경쟁률 54.27:1

의무보유확약 9.09%

청약한도 미래에셋대우 300만주 / 신한금융투자 300만주 / SK증권 200만주

 

 

1440만주, 720억원 공모합니다.

 

 

기관투자자에 640만주, 일반청약자 800만주 배정됩니다.

 

 

 

미래에셋맵스리츠1호의 투자대상은 경기도 수원시 영통구 이의동 1338번지에 위치한 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설(롯데아울렛 광교점)입니다.

당사는 2020년 3월 24일 1차 유상증자를 통해 본건 부동산의 인수를 완료하였으며, 금번 공모를 통해 조달된 자금으로 단기차입금을 상환할 계획입니다.

 

 

 

광교 센트럴푸르지오시티는 당사에서 투자한 상업시설(판매시설 및 문화집회시설)과 분양을 완료한 오피스텔로 구성되어 있습니다.

 

 

 

 

본건 부동산은 집합건물인 광교 센트럴푸르지오시티 중 오피스텔 A동 및 B동을 제외한 판매시설 24,103평(롯데아울렛 및 GS25 2개소)과 문회 및 집회시설 1,970평(롯데시네마)로 구성되어 있으며 주차장 및 기타공용시설은 용도별 면적이 명확히 구분되어 있습니다. 

 

 

 

 

본건 부동산은 '판교-분당-광교'로 이어지는 수도권 남부 핵심 교통축에 위치하여 서울 도심 및 강남권역과 접근성이 용이합니다.

 

광교신도시는 수원 구도심 및 수지, 분당 등 인접 주거밀집지역으로부터 약 160만명 규모의 배후수요를 확보하고 있습니다.

 

광교신도시는 자조적 경제기반이 구축된 신도시로 국내 최대 기업인 삼성전자 수원사업장, 광교 테크노벨리, 법조타운 등 대규모 업무시설과 다수의 대학캠퍼스가 인접해 있습니다.

 

반경 1km 이내 1.7만 세대가 거주하고 약 1,600세대의 2020년도 추가 공급이 예정되어 있습니다.

 

 

 

 

 

 

2019년 11월 28일 기준 감정평가액은 2953억 1천만원.

 

 

금번 공모전 취득 부동산의 시장가치 평가를 위해 ㈜태평양감정평가법인에 감정평가를 재의뢰하였으며,

2020년 5월 27일 기준 감정평가액은 2987억 6300만원.

 

 

 

 

본건 부동산은 2.6만평 규모의 상업시설로서 임차인인 GS리테일과 책임임대차계약(2035년 9월 만기)이 체결되어 있습니다. 

 

 

임차인 GS리테일은 전차인인 롯데쇼핑과 전대차계약(2035년 9월 만기)을 체결했으며, 증권신고서 제출일 현재 롯데아울렛 및 롯데시네마로 운영되고 있습니다.

 

본건 부동산의 임대료는 GS리테일(임차인)의 고정 임대료로써 롯데쇼핑(전차인)의 매출 연동 전대료와는 독립적으로 수취하게 됩니다.

 

과거 4년간(2015~2018) 롯데쇼핑의 전대료는 매출 성장을 바탕으로 GS리테일이 임대인에게 지출하는 임대료를 상회하고 있습니다. 

 

쉽게 말하자면, 미래에셋맵스리츠1호가 보유한 부동산을 GS리테일에 고정 임대료를 받고 임대.

GS리테일은 다시 롯데쇼핑에 매출 연동 전대료를 받고 재임대하는 구조입니다.

 

 

2022년까지 추정 수익이구요.

 

 

 

예상 배당률입니다.

1기 ( 2019.12.12 ~ 2020.11.30)는 임차료 산정기간과 공모투자자 투자기간이 상이함으로 일단 제외하고,

 

2~3기 (20년 12월 ~ 21년 11월 말) 평균 예상배당률 5.505%

4~5기 (21년 12월 ~ 22년 11월 말) 평균 예상 배당률 5.7%

6~7기 (22년 12월 ~ 23년 11월 말) 평균 예상 배당률 5.905%

 

대략 연평균 5% 중후반의 배당률을 예상하고 있습니다.

 

 

 

수요예측 경쟁률은 54.27:1

 

 

 

의무보유확약은 신청수량 기준으로 9.09% 있습니다.

 

 

 

 

 

수요예측 경쟁률이 낮은 편이네요.

최근 공모한 리츠들이 모두 수요예측 결과가 좋지 않았습니다.

 

아직 이지스밸류, 이지스레지던스 모두 상장하지 않아서 결과는 알 수 없구요.

미래에셋맵스리츠1호가 청약 마감(15일)한 직후 이지스밸류플러스리치가 상장(16일) 하네요...ㅎㅎ

 

 

작년에 상장했던 롯데리츠와 NH프라임리츠, 그리고 올해 공모한 리츠 3종을 간단히 비교해봤습니다.

 

롯데리츠, NH프라임리츠에 비해 올해 공모리츠들이 수요예측 결과가 좋지 않구요.

 

작년에 상장했던 2종목은 상장일에 모두 상한가 갔지만, 올해 리츠들은 어떻게 될지,,, 상장일 뚜껑을 열어봐야 알겠지요^^

 

가장 중요한 배당률은 현재가격 기준으로 롯데리츠가 6% 초반, NH프라임리츠가 5% 중반대입니다.

 

미래에셋맵스리츠1호가 5% 중후반대를 예상하고 있는데,,,

그렇다면 현재 배당률 6%가 넘는 롯데리츠를 매수하는게 낫지 않을까 생각도 듭니다.

 

공모리츠는 3년 이상 보유시 배당금 수익을 9.9% 분리과세 적용할 수 있기 때문에 금융소득 종합과세 해당자에겐 나름 괜찮은 상품이지요~^^

 

이번 주에 청약하는 공모주가 많습니다.

미래에셋맵스리츠1호, 티에스아이, 솔트룩스, 제놀루션의 청약 일정이 겹칩니다.

 

공모주 외에도 대한항공 실권주, 하나금융스팩16호의 청약 일정도 겹칩니다.

자금배분 신경 쓰셔야 하구요.

 

일단 저는 투자설명서 읽어본 3종목 중에선 티에스아이 > 솔트룩스 > 미래에셋맵스리츠1호 순으로 호감(?)이 가네요.

제놀루션 수요예측 결과가 얼릉 업데이트되길 기다려봅니다...