<공모주> SK리츠 - 청약 분석

 SK리츠(유가) 

 

청약일 8.30~9.1

 

환불일 9.3 (D+2)

 

상장일 9.14

 

희망 공모가 5000~5000

 

확정 공모가 5000원

 

기관경쟁률 451.6:1

 

의무보유확약 23.71%

 

배정방식 비례 100%

 

주관사 청약한도 중복 청약 불가

 

한국투자증권 700,000주(50%) / 1,400,000주(100%) / 2,800,000주(200%) / 4,200,000주(300%)

 

삼성증권 1,050,000주(50%) / 2,100,000주(100%) / 4,200,000주(200%)

 

SK증권 2,190,000주(우대 없음)

 

하나금융투자 1,500,000주(100%) / 3,000,000주(200%)

 

 

 

1. 공모 개요

일반 공모로 46,510,266주 * 5000원 = 약 2326억원 공모합니다.

 

유가증권 = 코스피 상장입니다.

 

 

 

기관투자자 70%, 일반청약자 30% 배정됩니다.

 

 

 

주관사별 일반청약자 배정 비율은 한국투자증권 = 삼성증권 > 하나금융투자 > SK증권 순으로 높습니다.

 

 

 

일반청약자 배정은 비례방식으로 100% 배정됩니다.

 

 

 

일반청약자의 중복청약은 금지되었습니다.

 

 

 

2. 사업 구조

SK리츠는 2021년 07월 06일 SK서린빌딩을 취득하였으며, 2021년 07월 07일 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜의 지분100%(보통주)를 취득하였습니다.

 

클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 당사가 취득한 보통주 납입금 및 자체 차입금으로 2021년 07월 07일 116개 주유소 자산을 취득하였습니다.

 

 

 

3. 투자 대상

SK리츠의 투자대상은 SK서린빌딩과 클린에너지위탁관리부동산투자회사(주) 증권 100%.

 

 

 

투자대상을 자세히 살펴보겠습니다.

1) SK서린빌딩

서울 종로구에 위치한 지하 7층 ~ 지상 36층 규모의 빌딩입니다.

 

사용승인일은 1999년 10월 19일이고, 2019년에 리모델링했습니다.

 

 

 

 

 

SK서린빌딩은 권역 내 가장 높은 건축물(160m)이며, 입지는 지하철 1호선 종각역까지 도보 2분 거리 대로변에 위치한 초역세권 부지로, 반경 400m 내 인접한 지하철 1호선, 5호선 및 2호선 등 대중교통, 도로교통, 도보 접근성이 매우 우수합니다.

 

 

 

SK서린빌딩은 대기업 및 금융사들의 핵심 오피스 권역인 서울 중심업무지구(CBD) 중에서도 5개의 CBD 세부권역의 중심지에 입지하여 주변에 Prime급 및 A급 오피스가 다수 위치하고 있으며, 광화문역, 종각역 및 을지로입구역 중심의 백화점, 호텔 등의 상업시설 및 숙박시설 등 배후상권이 풍부한 입지 여건을 보유하고 있습니다.

 

 

 

SK서린빌딩은 2011년 SK 주식회사가 최초 임대차계약서를 체결한 후 지속적으로 임차하여 이용 중입니다.

 

임차인은 2018년부터 해당 부동산의 대수선 공사에 착수하여 2020년까지 총 약 1,178억원을 투자하였으며, 단계별로 대상자산 내 모든 공간의 대수선을 계획 중인 것으로 확인되는 바, 임차인의 이탈 가능성이 낮아 안정적인 운영수입이 확보된 자산으로 볼 수 있습니다.

 

임대료율은 3.9%, 임대차 기간은 5년입니다.

 

 

 

 

2) 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜

SK리츠의 100% 자회사인 클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 취득한 투자대상 부동산은 전국 116곳에 소재한 주유소입니다.

 

 

 

클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜는 SK에너지㈜와 책임임차(Master Lease) 조건의 임대차계약을 체결하여 임대료 수취를 통해 수익을 창출하고 있습니다.

 

임대료율은 4.2%, 임대차 기간 10년.

 

 

 

 

클린에너지위탁관리부동산투자회사㈜가 보유하고 있는 부동산의 권역별 현황은 위와 같습니다.

 

서울 16개, 경기 인천 40개, 지방광역시 28개, 기타 지역 32개 위치합니다.

 

투자설명서 - 집합투자기구의 투자대상을 살펴보시면 116개 주유소에 대한 상세한 내용이 나옵니다.

 

더 자세한 내용이 궁금하시면 투자설명서 꼭 살펴보세요~~

 

 

 

4. 예상 수익 및 배당수익률

2024년까지의 추정 수익입니다.

 

 

1기수 3개월 기준이고, 예상 배당수익률은 연 5.45% 수준입니다.

 

 

 

5. 수요예측 결과

수요예측 경쟁률 451.6:1

 

 

 

대부분 5000원 가격 제시,

5000원 초과 ~ 가격 미제시 비율은 약 4%입니다.

 

 

 

수량기준 확약 23.71% 있습니다.

 

 

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투자설명서에서는 "에스케이위탁관리부동산투자회사"로 검색해야 나옵니다. (SK리츠 노노)

 

8월에 청약 및 상장한 디앤디플랫폼리츠에 이어, 9월에는 SK리츠가 상장합니다.

 

디앤디플랫폼리츠가 상장일 최고가 5400원이었고, 8월 30일 현재 5200원대에서 거래되고 있습니다.

 

일단 작년에 비해서는 리츠 분위기가 괜찮은 편이구요.

 

 

SK리츠는 SK서린빌딩 + 116개 주유소의 임대수익으로 배당을 받게 됩니다.

 

현재 상장된 리츠의 배당 수익률은 5% 대가 대부분이구요.

 

오피스빌딩을 보유한 리츠는 5% 후반, 주유소를 보유한 코람코에너지리츠는 4% 후반의 배당수익률입니다.

 

그러므로 SK리츠의 5.45% 예상 배당수익률은 크게 좋지도, 나쁘지도 않은 편입니다.

 

디앤디플랫폼리츠가 5000원 기준 배당수익률 6%였는데, 현재가 5200원 기준 5.77%가 됩니다.

 

SK리츠는 디앤디플랫폼리츠에 비해 배당수익률은 낮은 편이지만, 수요예측 경쟁률은 2배 가까이 높습니다.

 

SK리츠가 공모규모도 더 크고 기관투자자 배정 비율이 더 큰 것을 감안하면, 훨씬 높은 경쟁률입니다.

 

 

SK리츠는 와이엠텍, 에이비온과 청약일이 겹치므로, SK리츠 청약금으로는 나머지 두 공모주에 청약할 수 없습니다.

 

에이비온보다는 SK리츠가 나아 보이는데, 마지막 와이엠텍 투자설명서까지 읽어보고 최종 청약자금 비율을 결정해야겠습니다.

 

모두 좋은 결과 있길 바랍니다.