<공모주> 제이알글로벌리츠- 청약 분석

 제이알글로벌리츠 

청약일 7.22~24

환불일 7.28 (D+4)

상장일

확정 공모가 5000원

기관경쟁률 18.48:1

의무보유확약 10.86%

청약한도 KB증권 1천만주 / 메리츠증권 1천만주 / 대신증권 4백만주

 

 

 

 

 

 

당사의 투자대상인 기초자산(부동산)은 유럽연합의 수도인 벨기에 브뤼셀(Brussels, Belgium) 핵심 비즈니스 구역(CBD)에 소재한 오피스 빌딩인 Finance Tower Complex(이하 "파이낸스 타워")입니다. 

 

 

 

 

 

제이알제26호위탁관리부동산투자회사(이하 "제이알제26호")는 벨기에 법률에 따른 기관투자자 등의 부동산 투자 목적 투자기구인 2개의 FIIS*를 통하여 파이낸스 타워를 소유하고 있습니다.

 

당사는 공모자금 및 당사 보유 현금을 재원으로 제이알제26호의 발행주식 100%를 취득할 예정입니다. 

 

즉, 당사의 직접적인 투자대상은 부동산 관련 증권인 제이알제26호 발행의 보통주이며, 당사는 제이알제26호를 통해 파이낸스 타워에 투자하게 됩니다.

 

 

 

 

 

브뤼셀의 CBD는 5개의 하위 권역 (펜타곤 Pentagon, 레오폴드 Leopold, 북부 North, 남부 South, 루이즈 Louise)으로 구분됩니다.

그중에서도 펜타곤과 레오폴드 지역이 대표적인 오피스 지역으로 볼 수 있습니다.

펜타곤은 역사적으로 벨기에의 정치 및 행정 중심지로 기능해왔으며 연방정부 기관 및 왕궁 등이 위치하고 있습니다. 

레오폴드는 유럽의 외교 중심지로서 유럽연합의 주요 기관 및 북대서양조약기구 (NATO)의 본부 등이 있습니다.

 

파이낸스 타워는 펜타곤 지역에 소재하고 있으나, 입지적으로 레오폴드 및 북부와 인접해있으며 내부순환도로로 기능하는 쟈르댕 보타니크대로 (Boulevard du Jardin Botanique) 및 로얄가 (Rue Royale)가 교차하는 지점에 맞닿아 있습니다.

 

 

 

 

 

 

파이낸스 타워는 ① 지하 4층, 지상 35층의 Finance Tower, ② 지하 6층, 지상 11층의 Door Building, ③ 주차장 건물인 Parking A로 구성되어 있습니다.

 

 

 

 

 

파이낸스 타워는 Regie des Batiments(벨기에 연방정부 산하 건물관리청, 이하 "벨기에 건물관리청")과 임대차기간 2034년까지의 장기 임대차계약임대차 계약이 체결되어 있습니다.  

 

벨기에 건물관리청은 1971년 건물관리청 설립법에 근거하여 벨기에 정부의 부동산 자산 관리 및 공공서비스 제공을 목적으로 설립되어 벨기에 정부의 예산으로 운영되는 기관입니다.

 

 

 

 

 

벨기에 건물관리청이 관리하는 자산의 실제 사용인은 대부분 벨기에 연방정부의 각 부처이며, 파이낸스 타워 역시 벨기에 연방정부의 각 부처가 전대(sublet)하여 사용 중에용 있습니다. 

 

파이낸스 타워는 현재 재무부가 56.13%를, 복지부 17.79%, 식품안전부 13.85% 및 기타 정부부처가 12.23%를 각 사용하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

파이낸스 타워의 임대료는 벨기에 건강지수(Health Index, 이하 "건강지수")에 따라 아래와 같이 매년 자동 조정됩니다. 

어느 해의 임대료 = 42,700,000 유로×전년도 12월의 건강지수÷79.64

※ 임대료 조정시 2001년 11월의 건강지수 79.64를 기초지수로 사용합니다. ※ 조정 임대료는 파이낸스 타워에 대하여 체결된 임대차계약상 최초 임대료인 42,700,000유로 밑으로 감액될 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

건강지수는 벨기에 통계청이 매월 고시하는 통계수치로서, 소비자물가지수(Consumer Price Index)에서 주류, 담배, 경유, 휘발유 등의 항목이 제외된 수치입니다. 

 

2004년부터 최근(2019년)까지의 건강지수 변동 추이는 위와 같고, 2019년 말까지 15년간 매년 평균적으로 약 1.84% 상승하였습니다.

 

 

 

 

 

COVID-19의 확산이 시작된 2020년 1월 이후의 건강지수 추이를 살펴보면 2020년 1월부터 5월까지의 건강지수는 각 109.72, 109.87, 109.96, 110.22, 110.10로, 현재까지는 COVID-19가 건강지수에 미치는 심각한 악영향은 관찰되지 않고 있습니다. 

 

 

 

 

 

2020년 1월 17일 파이낸스 타워를 매입하였으며, 매입에 소요된 총금액은 1,269,324,135유로  = 1,640,944,162,004원입니다. 

 

파이낸스 타워의 2020년 6월 감정가는 1,440,000,000유로.

 

 

 

 

 

 

투자대상 자산의 기준 통화(유로화/원화)가 상이하여 투자기간 중 환율 변동 위험에 노출됩니다.

 

따라서 환율 변동 위험에 대하여 거래비용과 유동성 등을 고려하여 운용기간 중 환헤지를 통해 환위험을 관리하여 원화 수익을 추구할 예정입니다.

 

제이알제26호가 원금의 100% 및 배당금의 약 80%에 대해 계약기간을 3년으로 하는 통화스왑계약(Cross Currency Swap)을 체결한 상태입니다. 

 

 

 

 

 

예상 배당 수익률이구요.

 

3기는 5개월간 매출 기준 7.35%이고, 4~5기인 2021년은 평균 7.725% 배당 수익률을 예상합니다.

 

위에서 설명했듯이 임대료는 건강지수 12월 발표치에 자동 연동됩니다.

2020년 임대료에 대해서는, 2020년 임대료의 기준이 되는 2019년 12월의 상승률인 0.67%를 반영하였으며,

2021년부터의 임대료에 대해서는, 2004~2019년 총 15년간의 건강지수 12월 기준 연평균 상승률(1.84%)을 가정하여 임대료를 추정하였습니다. 

 

 

 

 

 

 

금번 공모 직후 제이알제26호의 보통주 지분을 취득하는 방식으로 파이낸스 타워에 투자하게 되고, 

향후에는 지속적으로 해외 소재 부동산 자산에 투자하여 자산 포트폴리오를 다각화할 계획입니다.

 

 

 

 

 

 

 

9700만주, 4850억원 공모합니다.

 

 

 

 

 

기관투자자 50.52%, 일반청약자 49.48% 배정됩니다.

 

 

 

 

 

수요예측 경쟁률은 18.48:1

 

 

 

 

 

의무보유확약은 10.86%

 

 

 

 

 

18.48:1의 낮은 수요예측 경쟁률과 10.86%의 낮은 의무보유확약으로 인해

기관투자자 배정물량 4900만주 중 2900만주만 기관투자자에게 배정,

나머지 200만주는 공동대표주관회사가 인수하고,

이는 상장일로부터 3개월간 의무보유확약 되었습니다.

 

 

 

 

 

해외 부동산에 투자하는 최초의 공모리츠입니다.

 

해외 자산인 만큼 불확실성이 크지만, 벨기에 정부기관에 34년까지 임대 계약되어 있다는 점이 장점이네요.

 

21~22년까지 7% 후반대 배당률을 예상하고 있구요.

최근 공모리츠 중에선 가장 높은 예상 배당률입니다.

 

기관투자자 수요예측 결과는 좋지 않지만, 주관사에서 기관투자자의 배정물량 중 약 41%를 인수하고 3개월간 의무보유확약을 걸면서 어느 정도 보완은 된 것 같습니다.

 

최근 상장한 이지스밸류리츠는 공모가로부터 약 10% 하락한 4465원에 거래되고 있습니다.

작년에 상장한 NH프라임리츠는 4430원, 롯데리츠는 5170원에 거래되구요.
모두 공모가 5000원입니다.

 

일반 공모주들이 불타오르는 것과 달리 공모리츠들은 힘을 못쓰고 있네요.

수요예측결과도 마찬가지구요.

 

환불일이 +4일인 것도 단점입니다.

 

공모주 투자로써는 크게 땡기지 않지만, 장기투자로 7~8% 배당은 땡기는 구석이 있네요.

 

경쟁률을 지켜보겠지만, 일단 청약은 패스할듯 싶고, 상장 후 공모가 이하로 떨어지면 매수해볼까 싶습니다.

 

참고로 공모리츠는 3년 이상 보유 시 1인당 5천만원까지 9.9%로 분리과세 할 수 있습니다.

 

좋은 결과 있기를 바랍니다.