<공모주> 이지스레지던스리츠 - 청약 분석

 이지스레지던스리츠 

청약일 7.6~8

환불일 7.10 (D+2)

상장일 

확정 공모가 5000원

기관경쟁률 76.24:1

의무보유확약 6.6%

청약한도 삼성증권 300만주, DB금융투자 100만주, 유안타증권 10만주

 

 

 

 

1790만주, 895억원 공모합니다.

 

 

 

당사는 금번 유상증자 자금을 활용하여, '이지스151호'의 제1종 지분증권, 제3종 지분증권 및 이지스151호의 재간접펀드인 '이지스166호'에 투자할 예정입니다.

 

구체적으로 당사가 취득하는 투자대상부동산관련증권은

1) 이지스151호가 유상증자를 통하여 신규로 발행하는 이지스151호 제1종 지분증권

2) 이지스151호의 제3종 지분권자 중 일부가 보유하고 있는 이지스151호 제3종 지분증권 및

3) 이지스166호의 일부 수익자가 보유하고 있는 이지스166호 제에이종 수익증권으로 구성됩니다. 

 

쉽게 말해서 이지스레지던스리츠는 이지스151호에 투자하는 재간접리츠입니다.

 

 

이지스151호는 인천광역시 부평구 십정2구역 공공지원민간임대주택 총 3578세대에 투자합니다.

 

 

 

 

공공지원 민간임대주택사업은 시세 대비 95% 수준의 임대료 책정, 무주택자우선공급, 주거지원계층 특별공급을 통한 공공기여 등 공익적 성격을 가지고 있으며, 정부는 공공지원 민간임대주택사업을 활성화하기 위하여 정책기관의 금융지원 및 세제혜택 등 다양한 정책적 지원을 하고 있습니다. 

 

임차인과 체결하는 임대차 계약의 계약기간은 2년으로 예정하고 있습니다.

2년 단위로 임차인의 변경 또는 임대차 계약의 갱신 시 해당 기간의 소비자물가상승률 등을 고려하여 임대료를 조정할 계획입니다.

다만, 인상 조정 시 그 인상률은 민간임대주택에 관한 특별법에 의거 연 5%를 초과할 수 없습니다.

 

 

 

포스코건설이 시공하고, 총 5678세대.

이지스151호가 투자하는 공공지원민간임대가 3578세대, 공공임대 550세대, 토지 등 소유자 분양 1550세대로 구성됩니다.

 

총 28개 동, 지하 2층, 지상 20~49층 규모로 건설될 예정입니다.

 

 

 

2020년 5월 현재 공정률 약 25%(계획대비 100%)

 

2022년 4월 준공 예정 (준공인가 완료기한을 2개월 연장하는 안에 대하여 협의 중)

 

 

 

 

 

* 교통환경

 

- 지하철 1호선 "동암역"과 약 550m, "백운역"에서는 약 650m 내에 위치.

 

- 가좌IC 남동측에 위치하며, 가좌동, 간석동 및 부평구 전역으로 연결된 간선도로가 있어 인근 지역으로의 이동이 원활.

 

- 북측과 남측으로는 제1,2경인고속도로와 외곽순환도로가 연결되어 있어 서울 및 경기도 주요 도시와의 접근성이 양호하고, 노선버스 등 대중교통망이 잘 구비되어 있어 전반적인 교통 환경은 양호.

 

- 서울지하철 1호선 동암역(급행 정차역)을 통해 인천 지역 내 뿐만 아니라 구로역(구로디지털단지), 신길역(여의도권역), 용산역(도심권역)으로의 접근성 또한 양호.

 

 

 

 

* 교육 및 주거편의 환경

- 대상 사업지 반경 1km 이내에 하정초등학교, 십정초등학교, 백운초등학교를 비롯하여 상정 중, 고등학교가 위치.

 

- 남측에 홈플러스 간석점 및 십정종합시장이 위치하고 있고 남동측으로는 인천시청 등 관공서가 소재.

 

- 사업지 인근에 부평아트센터와 열우물경기장, 백운공원과 같은 문화 및 휴게시설이 밀접.

 

 

 

2023년까지의 추정수익입니다.

 

 

 

증권신고서 제출일 현재 이지스151호는 투자대상자산의 소유권을 확보하고 있지 않고 따라서 임대운영을 개시하지 못하였으나, 정관 상 매입기간으로 분류되어 제1종 지분권자 및 제3종 지분권자에게 이익초과배당을 실행하고 있습니다.

 

2020년 하반기부터 예상배당률 연 5.2%입니다.

 

 

 

 

본건 투자대상자산의 추정매각가격은 1조 3,893억원.

 

이는 평가기준시점 2019.11.30 기준 투자대상자산의 기초자산가치금액에서 매각예정시점인 2030.05.31 까지 향후 연간 가격상승률 0.50%를 적용하여 산정되었습니다.

 

 

 

수요예측 경쟁률은 76.24:1

 

 

 

의무보유확약은 6.6%

 

 

 

 

 

저번 달에 청약했던 이지스밸류플러스리츠와 마찬가지로 기관투자자에게 큰 관심을 받지 못하였습니다.

 

이지스밸류플러스리츠가 먼저 상장했다면 좋은 길잡이가 되어줬을텐데, 아쉽게도 이지스레지던스리츠의 청약 마감 후에 상장합니다.

 

 

작년~ 올해 공모했던 공모리츠들을 간단하게 비교해보겠습니다.

 

작년에 공모했던 롯데리츠와 NH프라임리츠는 수요예측 결과가 아주 양호했었구요.

높은 기관경쟁률과 높은 확약으로 일반경쟁률도 높은 편이었습니다.

 

상장일에 둘 다 상한가로 마감했었구요.

현재 7월 6일 종가는 롯데리츠는 공모가 대비 7.8% 플러스, NH프라임리츠는 공모가 대비 -9.7%로 희비가 엇갈렸네요.

 

두 종목 모두 현재가 기준으로 배당수익률 5% 중~ 후반대구요.

이지스밸류플러스리츠가 공모가 5000원 기준 배당수익률 6%, 이지스레지던스리츠가 5.2% 배당수익률을 예상하고 있습니다.

 

리테일, 오피스에 투자하는 다른 리츠들과 다르게 대단지 아파트 리츠라서 차별점이 있구요.

 

그래도 다른 리츠들의 배당수익률 최저치가 5.5% 수준인데, 5.2% 배당수익률은 별로 땡기지 않네요...

 

물론 최근 공모주 흐름이 매우 좋았으므로, 상장일에 좋은 흐름 이어갈 수 있다고 생각하구요.

 

청약 마감일까지 경쟁률을 지켜볼 예정입니다만, 패스할 확률이 높을 듯싶습니다.

 

이웃님들 모두 성투하시고... 좋은 의견 있으시면 댓글 달아주세요~^^