<공모주> 마스턴프리미어리츠1호 - 청약 분석

 마스턴프리미어리츠1호(유가) 

 

청약일 5.12~13

 

환불일 5.17 (D+4)

 

상장일 5.31

 

희망 공모가 5000~5000

 

확정 공모가 5000원

 

기관경쟁률 1170.44:1

 

의무보유확약 43.3%

 

배정방식 비례 100%

 

주관사 청약한도 삼성증권 880,000주(50%) / 1,760,000주(100%) / 3,520,000주(200%)

 

 

 

1. 공모 개요

일반공모 1186만주 * 5000원 = 593억원 공모합니다.

 

유가증권 = 코스피 상장입니다.

 

배당기산일은 매년 4월 1일, 10월 1일.

 

 

 

기관투자자 70%, 일반청약자 30% 배정됩니다.

 

 

 

일반청약자의 배정은 100% 비례방식으로 배정됩니다.

 

 

 

2. 사업 구조

금번 공모 청약을 통해 약 593억원을 모집, 코크렙52호의 종류주 60억원 지분 취득, 보통주 171억원 신주인수 및 마스턴글로벌이 발행할 약 247억원의 보통주에 대하여 추가 출자하고, 현재 차입 중인 단기 차입금 60억원을 상환할 예정입니다.

 

프랑스 현지 자산 취득 시 자리츠인 마스턴글로벌 및 자펀드인 마스턴유럽9호를 통해 현지에 부동산 투자기구인 OPCI(Organisme de Placement Collectif Immobilier)를 설립하여 대상 자산을 매입하게 됩니다. 

 

 

 

3. 투자 대상

 

마스턴글로벌 : 프랑스 Caen 소재 Amazon Last Mile 물류센터, 프랑스 Perpignan 소재 Amazon Last Mile 물류센터

 

코크렙52호 : 인천항동스마트물류센터

 

마스턴유럽9호 : 프랑스 파리 오피스 권역 소재 Crystal Park 오피스

 

프랑스 소재 물류센터 2, 오피스 1, 인천 물류센터 1 = 총 4개의 부동산에 투자합니다.

 

 

 

금리 6.0%, 9개월 만기의 단기대출을 사용하고 있으나, 공모자금이 모집된 직후에 해당 대출을 상환할 예정입니다.

 

그 외 1.25% ~ 2.93%의 금리로 차입금을 조달하고 있습니다.

 

 

 

 

각각의 기초 자산을 상세히 살펴보겠습니다.

 

1) 노르망디 아마존 물류센터

노르망디 자산의 경우 프랑스 서북부 영국 해협에 맞닿은 노르망디 지방, 칼바도스의 행정중심지 캉(Caen)에 위치하며, 캉 역에서 8km 떨어진 곳에 있어 A13고속도로 및 N13, N158국도를 따라 120분 거리 내에 약 70만명의 인구를 커버할 수 있습니다.

 

 

 

 

2) 남프랑스 아마존 물류센터

남프랑스 자산의 경우 프랑스 남부의 스페인 인근 Pyrenees-Orientale의 주도인 페르피냥(Perpignan)에 위치하여, A9 고속도로를 따라 120분 이내 거리에 약 94만명의 인구를 커버할 수 있으며, 지중해 연안을 따라 프랑스 남부지역 및 스페인 동북지역 등 남부 국경 지역까지 커버 가능합니다.

 

 

 

노르망디, 남프랑스 자산 모두 Amazon France Transport SAS가 임차인으로, 임차인의 모기업인 Amazon.com, Inc.은 글로벌 1위 E-Commerce 회사입니다.

 

 

 

3) 인천항동스마트물류센터

인천 및 경기 서부지역의 배후인구 677만명의 잠재수요를 가지고 있으며, 반경 2km 내 제2외곽순환고속도로, 제2경인고속도로, 경인고속도로 등 주요 고속도로로의 진입이 용이하여 서울, 인천을 포함한 수도권 수배송에 유리한 입지를 가지고 있습니다. 뿐만 아니라, 인천항 및 인천국제공항에 30분 내 접근 가능하여 해운, 항만을 통한 수출입 물동량 처리에도 용이합니다.

 

 

 

본건 자산의 임차인은 쿠팡(주)으로, 모기업인 Coupang Inc.은 2021년 3월 11일 뉴욕증권거래소에 성공적으로 상장하였고, 2020년 매출액 13조원, 기업가치 72조원(공모가 기준)을 달성하였습니다.

 

 

 

4) Crystal Park

Crystal Park는 프랑스 파리에 인접한 오드센 주 내의 뇌이쉬르센 (Neuilly-sur-Seine)에 위치하며, 오피스 권역으로는 뇌이-르발루아(Neuilly-Lecallois) 권역에 속하여 파리 CBD에 가장 인접한 권역입니다.

 

뇌이-르발루아 권역은 지하철 1,3호선 라인과 RER(광역 열차)를 이용 가능하며 외곽순환도로와의 접근성이 우수합니다. 

 

이러한 이유로 지하철 라인을 따라 현대식 오피스 건물이 위치하며 파리 CBD 내 명품거리(샹젤리제, 방돔광장 등) 및 업무 지역과 인접하여 명품 패션 브랜드(크리스챤 디올, 지방시 등), 글로벌 화장품 브랜드 및 컨설팅 기업들의 임차 선호도가 높은 지역입니다.

 

 

 

임대료 상승률은 ILAT 지수(프랑스 CPI 50%, GDP 25%, ICC(건설비용지수) 25%를 반영하며 프랑스 오피스 임대료 인상 기준으로 주로 사용)에 연동됩니다.

 

PwC : 세금 투자 자문, 전략 및 경영 컨설팅, 보험 계리, 보증 서비스 및 자료 분석

 

IFF : 화학제품 제조 및 R&D 업체(향 개발 등)

 

Estee Lauder : 화장품

 

Adelius : IT 컨설팅 회사

 

 

4. 예상 수익 및 배당수익률

연환산 배당수익률은 5.21% ~ 8.41%까지, 평균 6.01%를 예상하고 있습니다.

 

상기 수익률은 환헤지 후 예상 수익률로, 환율 변동 및 향후 Roll-over, 조기정산으로 인해 비용 및 수익률이 변동될 수 있습니다.

 

마스턴유럽9호는 9기, 코크렙52호는 13기, 마스턴글로벌 자산은 14기에 매각하는 것을 가정하여 매각 차익은 제외하고 산출한 예상 운영 수익률입니다. 신규자산 편입 및 매각 시점에 따라 예상 수익률은 변동될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

5. 수요예측 결과

수요예측 경쟁률 1170.44:1

 

 

 

대부분 5000원 가격 제시하였습니다.

 

 

 

 

의무보유확약 신청수량 기준 43.3% 있습니다.

 

 

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다트에서는 '마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사'로 검색하시면 됩니다.

 

수요예측 결과, 경쟁률 1100:1이 넘고, 확약이 40%를 넘는 등 양호한 결과가 나왔습니다.

 

그리고 요즘 다른 리츠 가격이 괜찮은 편이라 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상됩니다.

 

환불일 +4일, 비례 100% 배정 주의하세요.

 

공모주 가온칩스, 태림페이퍼, 원스토어와 함께 총 4개 종목 겹치기 청약인 점이 최대 단점입니다.

 

리츠 투자는 개인별 호불호가 있을 테니, 본인 투자성향에 맞게 패스하거나, 자금 배분하여 청약하면 될 것 같네요.

 

좋은 결과 있길 바랍니다.