<공모주> NH올원리츠(엔에이치올원리츠) - 청약 분석

 NH올원리츠(유가) 

 

청약일 11.3~5

 

환불일 11.9 (D+4)

 

상장일 11.18

 

희망 공모가 5000~5000

 

확정 공모가 5000원

 

기관경쟁률 628.2:1

 

의무보유확약 17.07%

 

배정방식 비례 100%

 

주관사 청약한도 중복 청약 불가

 

한국투자증권 550,000주(50%) / 1,100,000주(100%) / 2,200,000(200%) / 3,300,000주(300%)

 

NH투자증권  3,000,000주(우대 없음)

 

대신증권 1,500,000주(100%) / 3,000,000(200%)

 

 

 

 

1. 공모 개요

일반공모 2810만주 * 5000원 = 약 1405억원 공모합니다.

 

유가증권 = 코스피 상장입니다.

 

배당기산일은 매년 6월말, 12월말.

 

 

 

기관투자자 66.5%, 일반청약자 33.5% 배정됩니다.

 

 

 

주관사별 일반청약자 배정주식수는 한국투자증권 340만주 > NH투자증권 300만주 = 대신증권 300만주.

 

 

 

일반청약자의 배정은 비례방식으로 100% 배정됩니다.

 

 

 

2. 사업 구조

당사는 2020년 1월 7일 분당스퀘어 업무시설 및 비전월드 주차시설 매입을 완료하였습니다.

 

공모 이후 당사의 ㈜엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사, ㈜엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사에 대한 지분율은 모두 100%입니다.

 

즉, NH올원리츠는 분당스퀘어 오피스동, 비전월드 주차시설, NH3호리츠, NH5호리츠를 보유하고 있습니다.

 

 

 

이번 공모자금으로 

NH3호리츠 유상증자 참여,

NH5호리츠 유상증자 참여,

분당스퀘어 단기차입금을 상환할 예정입니다.

 

 

3. 투자 대상

NH올원리츠의 투자대상은 분당스퀘어 업무시설, 비전월드 주차시설, NH3호리츠, NH5호리츠.

 

 

 

 

그럼 투자대상을 자세히 살펴보겠습니다.

 

1) 분당스퀘어

분당스퀘어는 경기도 성남에 위치한 지하 6층 ~지상 20층 규모의 건물이고, NH올원리츠는 지상 9~20층을 매입했습니다.

 

그리고 경기도 성남에 위치한 비전월드 부속 주차장은 전체 지하 3층 ~ 지상 8층 규모이고, 이중 지하 1층 일부와 지상 4~7층을 매입했습니다.

 

 

 

분당스퀘어는 분당 주요 업무권역인 서현권역에 위치하고 있습니다.

 

서현업무지구는1990년대 분당 신도시 조성 및 분당선 개통과 함께 성장한 분당권역 내 전통적인 핵심 상업지역으로, 경부고속도로 등 주요 광역도로와 수인분당선 및 신분당선을 통한 서울 주요 권역으로의 진출이 용이합니다.

 

 

2021년 8월 31일 기준 감정평가액 2900억원.

 

 

 

분당스퀘어의 예상 임대 수익입니다.

 

 

 

주요 임차인은 라인플러스와 선데이토즈.

 

라인플러스는 2028년까지 계약되어 있으나, 2026년까지 의무 사용 후 중도해지 가능합니다.

 

선데이토즈는 2022년 9월 15일 ~ 2025년 3월 31일이 계약 만료일입니다.

 

 

 

2) 엔에이치제3호리츠 지분증권 (NH3호리츠)

엔에이치제3호위탁관리부동산투자회사는 당사의 100% 종속회사로, 

투자대상은 에이원타워 당산 및 에이원타워 인계.

 

 

에이원타워 당산과 인계의 감정평가액은 2021년 8월 31일 기준 2129억원.

 

 

 

먼저 에이원타워 당산.

에이원타워 당산은 서울시 영등포구에 위치한 지하 6층 ~ 지상 17층 규모의 건물입니다.

 

 

에이원타워 당산은 영등포구청역, 당산역 대로변에 인접하여 대중교통 여건이 매우 우수한 자산입니다. 

 

국회대로, 올림픽대로, 서부간선도로를 통한 수도권 접근성이 높고 인구 유동성이 풍부하여 보험사 및 금융기관 콜센터 선호지역입니다.

 

 

에이원타워 당산의 주요 임차인은 삼성생명서비스손해사정, 삼성생명보험.

 

각각 2028년 12월 26일, 2023년 12월 26일이 계약 만료일입니다.

 

 

 

그리고 에이원타워 인계.

에이원타워 인계는 경기도 수원시에 위치한 지하 4층 ~ 지상 14층 규모의 건물입니다.

 

 

본 자산이 위치한 인계권선지역은 수원시 행정 중심지이자 최대 업무지구입니다. 

 

신분당선 수원신청역을 중심으로 각종 공공기관, 금융 및 보험업, 대기업 계열사의 임차수요가 지속적으로 존재하는 수원 대표 오피스 지역입니다.

 

권역 내 연면적 및 층수가 가장 큰 건물 중 하나로 경수대로에서의 가시성이 우수한 자산입니다.

 

 

에이원타워 인계의 주요 임차인은 삼성생명보험.

 

 

 

3) 엔에이치제5호리츠 지분증권 (NH5호리츠)

엔에이치제5호위탁관리부동산투자회사는 당사의 100% 종속회사로,

투자대상은 이천 도지물류센터.

 

 

 

이천 도지물류센터는 경기도 이천에 위치한 지하 2층 ~ 지상 3층 규모의 물류센터입니다.

 

 

 

도지물류센터는 수도권 주요 소비권역에 1시간 30분 이내 도달이 가능한 도지IC, 호평JC, 이천IC 주변에 위치하고 있으며, 해당 권역은 영동·중부내륙·광주원주고속도로 등 주요 고속도로와의 접근성이 우수하여 전국통합 거점으로도 활용도가 높은 입지입니다. 

 

 

도지물류센터의 임차인은 동원로엑스, 하나로티앤에스, 티제이알.

 

 

 

도지물류센터의 예상 임대수익입니다.

 

 

 

4. 예상 수익 및 배당수익률

2024년까지 추정 순이익입니다.

 

 

가장 중요한 예상 배당 수익률입니다.

 

4기의 배당수익률은 주금 납입 후 12월 31일까지의 약 1개월에 대한 연환산 수익률입니다.

 

실제로는 1달을 약간 넘겨서, 9.55% ÷ 12개월 = 0.8%

약 1% 정도의 배당만 받게 됩니다. 

 

그리고 2022년, 5~6기 6% 초반의 배당수익률을 시작으로, 2026년엔 7%까지 배당수익률이 증가할 것으로 예상하고 있네요.

 

 

 

5. 수요예측 결과

수요예측 경쟁률 628.2:1

 

 

대부분 5000원 가격 제시하였고,

 

 

수량기준 확약은 17.07% 있습니다.

 

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투자설명서를 보시려면 다트에서 '엔에이치올원위탁관리부동산투자회사'로 검색해야 나옵니다.

 

바로 직전 9월에 상장한 SK리츠가 좋은 성적을 거뒀었죠.

 

그래서인지 NH올원리츠도 수요예측 결과가 양호한 편입니다.

 

배당수익률이 5% 중반대였던 SK리츠에 비해 NH올원리츠 배당수익률은 6%로 조금 더 높은 편입니다.

 

원래 에스엠상선과 청약일이 겹쳤었는데, 에스엠상선이 공모 철회했기 때문에 NH올원리츠 단독 청약입니다.

 

환불일 +4일이므로 이자비용 유의하시고,

 

균등방식 배정 없이, 100% 비례방식으로만 배정한다는 점도 유의하세요.

 

중복청약이 금지되었으므로, 청약 마감일 경쟁률을 지켜보고 한국 / NH / 대신 중에 낮은 경쟁률인 곳으로 청약하시길 추천합니다. (결국 도토리 키재기일 것 같긴 합니다^^;;)

 

좋은 결과 있길 바랍니다.