<공모주> 이지스밸류플러스리츠 - 청약 분석

 이지스밸류플러스리츠 

청약일 6.16~17

환불일 6.19 (D+2)

상장일 7.16

확정 공모가 5000원

기관경쟁율 87.09:1

의무보유확약 8.7%

청약한도 삼성증권 380만주, 한화투자증권 200만주, 신영증권 20만주

 

 

 

'이지스밸류플러스위탁관리부동산투자회사' 는 '이지스전문투자형사모부동산투자신탁 97호' 에 투자하는 재간접리츠 입니다.

 

이지스97호는 서울 중구 시청역 인근에 소재한 태평로빌딩을 보유하고 있습니다.

 

 

 

 

이지스 97호가 소유하고 있고, 결국 이지스밸류플러스리츠가 투자하게 되는 태평로빌딩의 개요입니다.

 

서울시 중구 세종대로73 에 위치하고 있고, 지하 6층 ~ 지상 26층 규모 이구요.

 

준공일은 1997년 9월.

 

2019년 7월 1일 기준 감정평가액은 3123억원 입니다.

 

 

 

 

 

태평로빌딩은 서울 중심업무지구(CBD)에 위치하고 있습니다.

 

시청역, 회현역, 서울역을 도보로 이용 가능하는 등 대중교통 접근성이 우수한 편입니다.

 

 

 

 

 

 

 

태평로빌딩이 위치한 CBD의 평균 공실률은 20년 1분기 기준 9.1% 수준이구요.

 

향후 CBD내 프라임오피스 공급물량은 과거 10년 연평균치를 하회할 것으로 예상됩니다.

 

20년 1분기 기준, 서울시 대형오피스의 약 25%가 CBD에 위치해 있고, 평균 임대료와 관리비는 서울 3대 권역 중 가장 높은 수준입니다.

 

 

 

 

 

 

 

태평로빌딩의 임대율은 94.4%로 공실율은 5.6% 입니다.

주요 임차인 : 삼성생명, CJ대한통운, 보람상조, 중국공상은행, 현대해상화재보험

 

평당 월 임대료는 지상 90,091원, 지하 오피스 및 리테일 74,145원.

 

잔여 임대기간은 2020년 4월 말 기준 약 2.3년이네요.

 

 

 

 

 

 

 

 

2022년 2월 말까지 추정 영업수익 및 비용, 순이익입니다.

 

 

 

추정 수익에 따른 예상 배당수익률 표입니다.

대략 연 6% 정도 되네요.

 

 

 

 

 

 

 

신주모집으로 2370만주 공모하구요.

기관투자자에게 50%, 일반청약자에게 50% 배정됩니다.

 

 

 

 

기관투자자의 수요예측 경쟁율은 87.09:1

 

 

의무보유확약은 신청수량 기준 8.7% 입니다.

 

 

 

기관투자자에게는 관심을 많이 받진 못했네요.

작년에 상장한 롯데리츠와 NH프라임리츠와 비교가 됩니다.

 

 

롯데리츠와 NH프라임리츠는 수요예측경쟁율이 이지스밸류플러스리츠과 차이가 많이 나구요.

의무보유확약도 앞의 2개는 40%가 넘는데, 이지스리츠는 10% 채 되지 못합니다.

 

롯데, NH 모두 상장일에 상한가로 마감하였구요.

오늘 6월 16일 종가 기준으로 롯데리츠는 공모가 대비 13% 상승했고, NH프라임리츠는 공모가 대비 6% 하락했습니다.

 

투자설명서에 나온 공모가 5000원 기준 예상 배당수익률은 각각 6.4%, 5%로 꽤 차이가 났었는데,

6월 16일 종가 기준으로는 5% 중반대로 격차가 좁혀졌습니다.

 

좋게 보면, 롯데리츠와 NH프라임리츠에 비해 예상배당율이 높아서 상승할 것 같구요.

나쁘게 보면, 더 비슷한 점이 많은 (간접리츠, 오피스리츠) NH프라임리츠 처럼 하락할 것 같네요...

 

 

 

결론은 투자설명서를 열심히 읽어봐도 확신이 안섭니다....ㅠ

내일 경쟁율 지켜보며 조금 더 고민해봐야겠습니다.