<공모주> 디앤디플랫폼리츠 - 청약 분석

 디앤디플랫폼리츠 

 

청약일 8.5~9

 

환불일 8.11 (D+2)

 

상장일 8.27

 

희망 공모가 5000~5000

 

확정 공모가 5000원

 

기관경쟁률 244.81:1

 

의무보유확약 28.29%

 

배정방식 비례 100%

 

주관사 청약한도 중복 청약 불가

 

NH투자증권 3,920,000주 (우대 없음)

 

신한금융투자 3,580,000주(우대 없음)

 

대신증권 3,000,000주(100%) / 6,000,000주(200%)

 

SK증권 1,600,000주(우대 없음)

 

유안타증권 일반 오프라인 840,000주(70%) / 일반 온라인 1,200,000(100%)우대 오프라인 1,800,000주(150%) 우대 온라인 2,400,000주(200%)

 

 

 

 

 

 

1. 공모 개요

일반 공모 350만주, 약 1750억원 공모합니다.

 

 

 

기관투자자 50%, 일반청약자 50% 배정됩니다.

 

 

일반청약자 배정은 균등방식 배정 없이 100% 비례방식 배정됩니다.

 

 

중복청약이 금지되었으므로, 주관사 중 한 곳에서만 청약해야 합니다.

 

 

 

2. 사업 구조

i) 디앤디인베스트먼트(주)가 자산관리회사 지위에서 운용하며 영등포구 문래동 소재 오피스 세미콜론 문래 (舊 영시티 타워)를 기초자산으로 하는 주식회사 세미콜론 문래 위탁관리부동산투자회사 (이하 "세미콜론 문래 리츠")의 지분증권 : 지분율 90% (전체 종류주(우선주)의 100%)

 

ii) 디앤디인베스트먼트(주)가 자산관리회사 지위에서 운용하며 경기도 용인시 처인구 백암면 고안리 소재 물류센터 백암 FASSTO 1센터를 기초자산으로 하는 주식회사 백암로지스틱스 위탁관리부동산투자회사 (이하 "백암로지스틱스 리츠")의 지분증권 : 지분율 100%

 

iii) 이지스자산운용이 집합투자업자 지위에서 운용하며 아마존 재팬의 일본 허브물류센터를 기초자산으로 하는 이지스글로벌전문투자형사모부동산투자신탁 300호(이하 "이지스300호")의 수익증권 : 지분율 약 37%

 

 

말이 참 어렵지만, 정리해보면, 부동산을 직접 취득하는 것이 아니고,

 

"세미콜론 문래 리츠" 지분율 90% + "백암로지스틱스 리츠" 지분율 100% + "이지스300호" 지분율 약 37% 

위의 세 상품을 취득한다는 뜻입니다.

 

 

 

3. 투자 대상

국내 오피스 : 세미콜론 문래(舊 영타워),

국내 물류센터 : 백암 FASSTO 1센터,

해외 물류센터 : 아마존 재팬의 일본 허브 물류 센터

 

 

 

앞으로 추가 편입 예정인 자산은 위와 같습니다.

 

 

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그러면 투자대상을 자세히 살펴보겠습니다.

 

1) 세미콜론 문래

지하 5층 ~ 지상 13층의 오피스 건물.

 

 

 

문래역 인근에 위치합니다.

 

 

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주요 임차인은 SK텔레콤, 한국씨티은행, 삼성화재해상보험이고, 이 셋의 점유 면적은 전체면적의 59.4%를 차지합니다.

 

계약 잔여 기간은 5 ~ 9.5년.

 

임대료 상승률은 연 2~3%.

 

 

 

2) 백암 FASSTO 1센터

 

지하 2층 ~ 지상 4층의 물류창고시설입니다.

 

 

 

 

서울시청에서 92km 떨어진 곳에 위치해 있고, 덕평IC, 남이천IC, 일죽IC에 인근해 있습니다.

 

 

 

 

FASSTO가 100% 임차하고 있고, 임대료는 2년에 2% 상승합니다.

 

 

 

3) 아마존 재팬의 일본 허브 물류 센터

일본에 위치한 물류센터 창고 시설입니다.

 

 

 

아마존재팬이 임차하고 있고, 33년까지 계약되어 있습니다.

 

임대료는 만 10년간은 동결이네요.

 

 

 

 

 

4. 예상 수익 및 배당수익률

2023년까지 추정 손익이구요.

 

 

 

리츠에서 중요한 예상 배당률!

 

5% 후반 ~ 6% 초반 정도로 예상됩니다.

 

 

 

5. 수요예측 결과

수요예측 경쟁률 244.81:1

 

 

 

 

의무보유확약 수량기준으로 28.29% 있습니다.

 

 

 

 

 

오랜만에 리츠 청약입니다.

 

다트에서는 "디앤디플랫폼위탁관리부동산투자회사"로 검색해야 나옵니다.

 

 

리츠는 개인 투자성향에 따라 호불호가 많이 갈릴 듯 싶네요.

 

롯데리츠, NH프라임리츠 청약으로는 나름 쏠쏠한 재미를 봤었는데~~

 

그 이후로 상장한 이지스밸류리츠, 이지스레지던스리츠, 미래에셋맵스리츠, 제이알글로벌리츠 등등...

 

대부분 상장일 공모가 아래로 떨어졌던 기억이 납니다.

 

 

리츠는 당시 시장 분위기에 따라, 아예 다 같이 상승하던가, 다 같이 하락하는 등, 분위기를 많이 타지요.

 

최근에 리츠가 급등했다가, 조금씩 내려오고 있긴 하지만, 대부분 공모가 이상의 가격에 거래되고 있습니다.

 

배당률은 현재 가격 기준으로 5% 중후반이 많구요.

 

개인적으로 리츠는 배당률 6% 이상이 되면 어느 정도씩 적금처럼 사모으고 있습니다.

 

디앤디플랫폼리츠도 평균 배당율 6% 수준이 되기 때문에 일부 청약할 생각입니다.

 

 

저는 리츠는 상장일 급등(상한가 수준) 하지 않으면 매도하지 않고, 배당받으며 계속 홀딩할 생각으로 청약합니다.

 

상장일 하락하면 더 매수할 거고요.

 

일반 공모주 투자와 다른 목적으로 청약하는 점, 참고하세요~~

 

 

그리고 리츠는 시초가 = 공모가 = 5000원입니다.

 

공모가의 90% ~ 200% 아닙니다.

 

즉, 상장일 가능한 최고가는 6500원이에요.

 

그래서 공모주처럼 큰 수익 나기 힘듭니다~!

 

 

마지막으로, 한컴라이프케어, 딥노이드, 롯데렌탈, 아주스틸, 브레인즈컴퍼니와 청약일정이 겹칩니다.

 

디앤디플랫폼리츠 청약금으로 위의 5 종목에 청약할 수 없다는 점~!!

 

한컴라이프케어, 딥노이드 수요예측 결과는 이미 나왔고,

나머지 롯데렌탈, 아주스틸, 브레인즈컴퍼니 수요예측 결과를 바저 보고, 청약비율을 결정해야겠네요.

 

좋은 결과 있길 바랍니다.